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O BTG Pactual está deixando seus concorrentes com a pulga atrás da orelha. Só na última semana, o banco entrou com pedido de análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de quatro fundos imobiliários, cada um com volume de R$ 1 bilhão. São R$ 5 bilhões se somada uma outra carteira de R$ 1 bilhão, em análise desde junho. E tem mais BTG Pactual vindo por aí. Segundo fontes do mercado, a série contempla cerca de 15 fundos.

Por se tratar da estreia do banco, o tamanho das operações chama a atenção e chega a causar um certo desconforto no mercado. A grande questão é se há demanda para tudo isso, mas os especialistas apostam que sim. Hoje, o patrimônio dos fundos em operação soma R$ 5,9 bilhões. Em fase de registro ou captação, há cerca de R$ 9 bilhões, volume bem acima dos R$ 3,445 bilhões registrados em 2009.

"Chegar ao mercado com volumes grandes acaba causando um certo espanto", afirma Alexandre Tadeu Navarro, da Navarro Advogados. Mas não é só isso. A investida do BTG Pactual está provocando uma corrida dos concorrentes para colocar operações no mercado antes que a demanda do investidor seja totalmente atendida. "Tem muita instituição querendo antecipar avisos ao mercado para marcar posição e convencer o investidor a esperar pela sua oferta", afirma Alexandre Assolini, do PMK Advogados.

"Tudo isso é reflexo do mercado imobiliário bastante aquecido, o que não falta é ativo", afirma Sergio Manoel Correia, economista-chefe da LLA Investimentos. Do lado da demanda, as instituições perceberam que há um interesse forte do investidor. "Para a pessoa física, além de ser uma alternativa de diversificação, o fundo imobiliário oferece uma renda interessante, sem o risco de bolsa pura", diz o advogado Navarro. Nos fundos com cotas negociadas em bolsa, a pessoa física tem isenção de imposto sobre o rendimento pago, em geral originado de receitas de aluguel.

Correia, que na LLA lida especialmente com clientes pessoas físicas, diz que é crescente a disposição do investidor em experimentar ativos diferenciados como fundos imobiliários. "A cada dia a pessoa física vem respondendo por uma parcela maior das colocações de fundos e a restrição de liquidez e o prazo têm sido menos importantes para esse investidor", diz o executivo.

Outra fatia importante de interessados é a de investidores institucionais. O fundo imobiliário, segundo Correia, faz todo sentido para as fundações, que têm um horizonte de investimentos de longo prazo e buscam indexadores ligadas à inflação.

Os estrangeiros também tendem a absorver boa parte das ofertas em andamento. A demanda de investidores internacionais por ativos imobiliários no país ou mesmo por imóveis ou terrenos está para lá de aquecida, conta Marcelo Pereira, sócio da TAG Investimentos. "Tem muito banco americano comprando terrenos diretamente, estruturando operações para que sua área de private banking lá fora ofereça aos clientes, ou entrando via fundo imobiliário", diz. Segundo ele, mesmo as pessoas físicas têm se mostrado mais abertas a aplicar em ativos ligados ao segmento imobiliário, dada a isenção de imposto de renda.

Só para se ter ideia, neste ano, estrearam no segmento o Itaú por meio de uma oferta da Kinea, braço de investimentos alternativos do banco, Morgan Stanley, Fator e outros gestores menores, como a Empírica. No ano passado, o Bradesco voltou a dar as caras dividindo a coordenação de emissões com o BB Investimentos e Santander. A Caixa retomou operações e o Citibank ingressou nesse mercado. "Tem um efeito manada, muita gente que nem pensava em fundo imobiliário acabou sendo forçada a olhar para isso", diz Navarro.

Vale uma ressalva. O fato de os fundos do BTG Pactual terem sido registrados com volumes na casa do bilhão não significa que eles tenham necessariamente de captar tudo já - há um volume mínimo para que a carteira entre em operação. A estratégia apenas facilita a realização de novas emissões, uma vez que libera o administrador do fundo da convocação de assembleia de cotistas para aprovação.

No mercado externo, é bem comum haver um fundo grande, de alguns bilhões de dólares, apenas com uma política de investimentos definida, não necessariamente com os empreendimentos ou ativos pré-selecionados. Por aqui, o comum sempre foi ter fundos de um determinado shopping, hospital ou mesmo de uma torre específica de escritórios. "O mercado nasceu torto, com cara do empreendimento, mas isso começa a mudar, num sinal de maturidade", afirma Navarro, lembrando que criar uma estrutura grande para carregar um único ativo não é nada eficiente.

Os fundos do BTG Pactual, conforme as ofertas em análise, tendem a explorar, cada um, nichos diversos, de empreendimentos prontos em busca da renda do aluguel a incorporação imobiliária, passando por papéis como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs). "O investidor que entrar em uma carteira apenas com a política de investimentos definida estará comprando a capacidade do gestor", diz Navarro.

O advogado diz ainda que esperava há anos por um salto no segmento de fundos imobiliários, e que isso mal começou. Só o escritório dele, por exemplo, tem nove fundos em fase de estruturação, com um volume total de R$ 2 bilhões, para o lançamento ainda este ano.

Já o PMK Advogados está trabalhando na elaboração de 31 fundos imobiliários. Sobre o volume, Assolini conta que nem teve tempo de parar para contar. "Nossa tradição sempre foi trabalhar na estruturação de CRIs; hoje, estou fazendo mais fundo imobiliário", conta o advogado.