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MORAR DE ALUGUEL PODE SER BOM NEGÓCIO

22.11.2017












Investir o valor que seria usado na entrada para a compra de um imóvel e morar de aluguel pode, no longo prazo, ser um bom negócio. Uma simulação feita pela Guia Bolso revela que quem optar por esse caminho pode dobrar o patrimônio num período de 15 anos.

Na simulação, foi considerado um imóvel de R$ 300 mil. Se o interessado em comprá-lo tiver, por exemplo, R$ 150 mil para dar de entrada e estiver disposto a assumir um financiamento de 15 anos, com parcelas que começariam em R$ 2.183 e terminariam em R$ 841 mensais, ao final desse período, o comprador desse imóvel teria um patrimônio de R$ 302 mil, isto é o equivalente ao próprio valor imóvel. A simulação não considera, porém, a valorização do imóvel nesse período.

A outra alternativa seria o investidor optar por morar de aluguel. Neste caso, a simulação considerou o valor mensal da locação de R$ 1.500. Se o investidor colocasse a diferença entre o que desembolsaria pela parcela do financiamento (R$ 2.183) e a despesa com o aluguel (R$1.500) numa aplicação que pagasse o equivalente a 100% da taxa do CDI (Certificado de Depósito Interbancário), o seu patrimônio acumulado após 15 anos, seria o dobro do valor do imóvel, mais de R$ 658 mil.

“Se for muito importante para a pessoa adquirir uma residência própria e ela tiver disciplina para guardar, o recomendado é poupar e postergar a compra”, afirma o sócio do aplicativo de finanças pessoais Guia Bolso e responsável pela simulação, Thiago Alvarez.

Juntar primeiro o dinheiro para depois comprar o próprio imóvel foi a estratégia adotada pela analista financeira Ana Paula Ramos, de 26 anos. Ainda na adolescência, ela decidiu que gostaria de morar sozinha quando estivesse na universidade. Assim, a jovem começou a poupar aos 15 anos e, a partir dos 18 anos, Ana Paula conseguiu um emprego em tempo integral e passou a poupar de 30% a 50% da renda mensal.

Depois de sete anos juntando dinheiro, a analista deu entrada em um apartamento com 30% do valor total e financiou o restante. Para os especialistas, o ideal é ter de 50% a 70% do valor do imóvel em mãos, para não pagar uma quantia muito expressiva de juros.

“O meu financiamento vai até 2026, mas como posso abater o valor com o saldo do FGTS de dois em dois anos, devo acabar antes disso”, afirma Ana Paula. Para ela, esperar mais tempo para comprar o próprio imóvel não era uma opção e ela não teria aplicado o dinheiro guardado.

Contramão

Apesar de ser mais interessante primeiro fazer uma poupança para assim reduzir a parcela financiada na compra do imóvel, Alvarez, do Guia Bolso, observa que algumas pessoas optam por financiar grande parte do valor porque não conseguem fazer uma poupança prévia. “Nesses casos, vale a pena porque, do contrário, dali dez anos, essa pessoa terá destinado o dinheiro a outras despesas, já que não tinha o compromisso com as parcelas”, argumenta.

Esse é o caso do analista de controle de qualidade André Olívio, de 27 anos, que decidiu comprar um apartamento logo depois de terminar o financiamento de um carro. Embora o ele consiga guardar uma parte considerável da renda, prefere assumir o compromisso do financiamento de um imóvel. Além de julgar ser um ativo seguro e com bom retorno. “Alguns colegas compraram imóveis e em quatro anos o valor dobrou. Então eu comecei a procurar uma boa opção e dei 20% de entrada, para financiar o restante.”

Despesas

Para quem não precisa adquirir um imóvel para morar, mas ainda assim prefere investir no ativo, os especialistas afirmam que a falta de planejamento financeiro para o período posterior à aquisição do imóvel pode ser tornar um problema, já que a pessoa passa a assumir compromissos com IPTU e condomínio. Caso demore para alugar o imóvel, é preciso estar preparado para arcar com essas despesas fixas.

A profissional de marketing Ieska Tubaldini, de 27 anos, planeja, por exemplo, comprar um imóvel em dois anos para obter rendimentos com o aluguel. “Uma casa me dará uma sensação de segurança que nenhum outro tipo ele investimento daria”, diz. Alexandre Prado, professor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), orienta os interessados em acumular patrimônio que diversifiquem os investimentos. “Para ter uma boa rentabilidade e diluir riscos, o ideal é ter de 30% a 40% do investimento em imóveis”, recomenda o professor do Creci.

Reação do consumo aquece fundos imobiliários

Para quem quer passar longe das burocracias na hora de comprar um imóvel ou não consegue juntar tanto dinheiro, uma opção que tem ganhado força neste ano são os fundos imobiliários (FIIs). O reaquecimento desse mercado tem dois motivos: queda de juros, que leva o investidor a buscar novas alternativas, e os primeiros sinais de melhora no consumo.

Os FIIs são produtos de renda variável em que cada investidor adquire cotas correspondentes ao montante aplicado – valor esse utilizado na compra de imóveis. O cotista recebe um valor mensal, que pode variar, referente ao aluguel dessas propriedades. Esses fundos são mais indicados como aplicações de longo prazo, com objetivos como a previdência, por exemplo.

Em 2017, o número de fundos voltou a crescer após três anos. Segundo relatório da B3, os registros chegaram a 132 ante 127 fundos registrados no ano passado.

A queda na taxa Selic, porém, já está contemplada no preço atual das cotas dos fundos, ou seja, não vai abrir espaço para gerar retornos muito maiores – principalmente os chamados fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Hipotecária (LH). A vantagem desse produto é que, com a taxa de juros em queda, ele ganha apelo frente às tradicionais aplicações em renda fixa por oferecer retornos melhores, especialmente pela isenção de Imposto de Renda para rendimentos mensais.

Mas, a grande promessa do mercado está relacionada aos chamados fundos de tijolos, um tipo de fundo imobiliário que representa um imóvel físico. A consolidação da retomada da economia e das expectativas de aumento do consumo das famílias influenciam diretamente na melhora do mercado de imóveis como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos.

Apesar de a rentabilidade obtida não garantir ganhos futuros, os fundos com maiores rentabilidades levantados pela startup Yubb, espécie de “Google” dos investimentos, estão atrelados a shoppings. Das dez maiores rentabilidades, nove são do tipo fundos de tijolos, exceto o Mérito, que é do tipo de desenvolvimento – ou seja, ele compra terrenos, constrói e vende, mas não recebe aluguéis.

“Se o consumo aumenta, principalmente o setor de galpões aumenta, porque tudo que a gente compra está estocado em algum lugar”, explica o professor da Fecap e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira. “Em 2012, aconteceu uma entrega grande de imóveis. Hoje ainda há muita vacância que precisa ser absorvida. Espera-se que os espaços vazios sejam ocupados e os aluguéis aumentem”, diz.

Essa tese começa a ser observada com os fundos da Rio Bravo, por exemplo. No ranking de performance por segmento da gestora, os shoppings já lideram. Em outubro, eles tiveram performance de 37,17%, aumento de seis pontos porcentuais ante setembro.

Liquidez


Apesar da promessa de bons retornos, o investidor deve estar atento à liquidez. O FII não permite o resgate das cotas antes do prazo de duração do fundo, sendo que a maioria tem prazo indeterminado. Assim, o investidor, para negociar suas cotas, deve usar do mercado secundário: negociar em pregão de mercado. Por isso, há um outro tipo de FII para dar um pouco mais de liquidez a esse mercado: os fundos de fundos, que aplicam, em sua maior parte, em cotas de outros fundos imobiliários.

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