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MAIS DO QUE O IGP-M, CENÁRIO ECONÔMICO DITA O REAJUSTE DO ALUGUEL

12.06.2017













Nos dois últimos meses o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) registrou quedas consecutivas. Em abril o índice recuou 1,10% e, em maio, caiu novamente e fechou o mês no patamar de - 0,93%. Popularmente, o IGP-M é conhecido como a “inflação do aluguel”, tendo em vista que o índice serve como termômetro para reajustes nos preços de contratos de locação.
 
 
Essa prática, no entanto, não é muito condizente com o conceito do índice. Balizar os preços de aluguel com base nesse índice não faz muito sentido uma vez que não reflete muito a inflação sofrida pelo locatário ou locador. Em sua composição, 60% do IGP-M vem do IPA (Índice de Preços do Atacado), ou seja, o índice está muito ligado às variações de preço da indústria e pouco ao dia a dia do cidadão comum.
 
 
Além desse problema conceitual, o inquilino deve ter atenção redobrada ao contrato para que não sofra reajustes abusivos. Em muitas situações, os locadores tentam reajustar o preço do aluguel a cada contrato de um ano e usam o IGP-M acumulado em 12 meses como um dos argumentos para justificar o aumento. No entanto, raramente os locatários dão abertura para reajustar o preço para baixo quando o índice é negativo.
 
 
Isso ocorre pois é frequente a existência de uma cláusula que veta a redução do aluguel se o IGP-M ficar negativo.
 
 
O contexto de mercado também é um fator que enfraquece essa regra de correção pelo IGP-M. Isso porque o contexto determina quem tem maior poder de negociação. De 2008 a 2014, por exemplo, o mercado imobiliário vinha uma fase de crescimento, com muita demanda e grande investimento em novos lançamentos. De 2015 em diante, em contrapartida, a oferta de imóveis no mercado cresceu expressivamente, mas a demanda retraiu em função da crise econômica.
 
 
Se naquele momento os locadores tinham mais espaço para jogarem seus preços para cima nas negociações e renegociações, em tempos de crise o inquilino pode trocar um imóvel caro por outro com aluguel mais barato com muito mais facilidade. Por fim, a lei de mercado influencia muito mais o poder de decisão do que o que fica estabelecido no contrato com o IGP-M, que nem deveria ser usado para ajustar aluguéis por sua concepção.

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