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A DEMANDA POR IMÓVEL DE BAIXA RENDA NÃO CAIU’, DIZ PRESIDENTE DA MRV

08.02.2017

Com um otimismo acima da média entre os líderes empresariais, o presidente da incorporadora MRV, Eduardo Fischer, afirma que sua perspectiva para 2017 é "boa". Sua justificativa é que as famílias de baixa renda continuaram buscando imóveis mesmo durante a crise econômica e que a empresa não deixou de lançar em 2016 devido à conjuntura ruim. Fischer entende que o déficit habitacional no Brasil é tão grande que abre espaço para a empresa crescer por muitos anos.

"Nós vimos um ano desafiador (2016), com os bancos sendo muito duros na concessão de crédito para o cliente. Mas ao mesmo tempo uma demanda que não caiu. As pessoas continuam procurando imóvel de baixa renda para comprar", afirmou o executivo ao G1.

O G1 ouviu líderes de grandes empresas brasileiras de diferentes setores sobre os impactos da crise no seu negócio e suas perspectivas para a economia brasileira.

Fischer é engenheiro civil e copresidente da MRV - o outro executivo na função é seu primo, Rafael Menin. Focada na venda de imóveis para famílias de baixa renda, a MRV se tornou a maior incorporadora do Brasil. Ela ganhou mercado impulsionada pelo programa Minha Casa Minha Vida em um momento em que as demais empresas do ramo imobiliário viram suas vendas caírem drasticamente diante da crise econômica, especialmente no segmento de imóveis de médio e alto padrão.

Os números do setor imobiliário mostram uma retração no mercado. A concessão de crédito imobiliário caiu 38% em 2016. As vendas de imóveis novos recuaram 10,7% no ano passado, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc-Fipe).
No ano passado, a MRV teve uma queda nas vendas de unidades, de 4,8%. No entanto, com a redução do volume de distratos em relação a 2015 (quando o comprador devolve o imóvel) suas vendas líquidas subiram 9,3% em 2016. A perspectiva de Fischer é lançar e vender mais em 2017.

A entrevista de Fischer ao G1 foi concedida antes da decisão do governo de liberar o saque de contas inativas do FGTS. Posteriormente, o executivo foi questionado pelo G1 sobre o tema e respondeu, por e-mail, que "a decisão do governo de liberar saques do FGTS preocupa o setor de construção civil, mas o importante é manter o equilíbrio do fundo a longo prazo".

Leia a seguir a entrevista de Eduardo Fischer:

Como sua empresa sentiu a crise em 2016?

Por mais que tenha uma crise aguda acontecendo, com o desemprego muito alto, o ano acabou não sendo tão ruim assim (para a MRV) porque a gente tem uma discrepância grande entre demanda e oferta em habitação popular no Brasil. Nós vimos um ano desafiador, com os bancos sendo muito duros na concessão de crédito para o cliente. Mas ao mesmo tempo uma demanda que não caiu. As pessoas continuam procurando imóvel de baixa renda para comprar. Foi um ano desafiador, mas surpreendente porque a gente consegue ver o tamanho da demanda por imóveis de baixa renda no Brasil.

Qual a sua perspectiva para 2017?

A medida em que o cenário macroeconômico começa a melhorar – e a gente tem uma perspectiva que isso ocorra talvez mais para o fim de 2017 -, isso traz uma confiança maior. Para quem vai fazer um investimento na compra de um imóvel, que é um bem que você tradicionalmente financia em 30 anos, é importante ter segurança para tomar uma decisão de fazer um investimento tão relevante. A partir do momento que você vê o cenário macroeconômico melhorando, a confiança melhora e traz as pessoas de volta para o mercado para procurar e investir em imóveis. E também, do lado do financiamento, à medida que você tem uma redução da taxa de juros, com os bancos mais predispostos a conceder crédito, não tão duro e tão rígido como hoje, você tem um cenário mais otimista. Eu olho 2017 com muito mais otimismo do que eu olhava 2016.

A minha perspectiva para 2017 é boa.

A taxa de inadimplência ainda é alta na população e o desemprego continua crescendo. Esses indicadores não podem atrasar a recuperação do mercado imobiliário?


Eu tinha uma preocupação muito grande com o desemprego lá no fim de 2014. Na época, o desemprego era de 6%. A grande incógnita ali era como meu cliente vai responder a uma alta do desemprego. Mas o desemprego dobrou de lá para cá e a demanda continua aí. Então eu não vejo o desemprego como sendo uma variável muito relevante. Principalmente porque a partir de 2017, mais precisamente no fim de 2017, a gente deve ver o cenário melhorar. E existe um cenário mais otimista ainda para 2018. É uma variável importante, mas o nosso negócio específico não sofremos muito. A demanda por imóveis de baixa renda é muito maior que a oferta.

O déficit habitacional é grande, mas a população perdeu emprego e renda. As pessoas têm condições para arcar com a compra de um imóvel?

Sim. Tem uma demanda muito mais alta que a oferta por imóveis de baixa renda. Existe uma condição de financiamento para esse tipo de imóvel no Brasil muito saudável. O fundo de garantia é uma ferramenta importantíssima nessa equação. O fundo está equilibrado e ele consegue atender essa família em habitação em condições muito vantajosas, com taxa de financiamento baixas e subsídio para a família, dando condições para ela adquirir o imóvel. Então isso me dá a segurança para olhar para frente e pensar que ainda é hora de investir, porque uma hora isso vai passar e essa demanda não vai diminuir. Pelo contrário, ela vai crescer.

Qual o impacto da liberação dos saques das contas inativas do FGTS autorizado pelo governo para o setor imobiliário? Isso pode comprometer os recursos para a habitação de baixa renda?


A decisão do governo de liberar saques do FGTS preocupa o setor de construção civil, mas o importante é manter o equilíbrio do fundo a longo prazo.

Com a queda nas vendas no mercado imobiliário, algumas cidades tiveram queda real de preços (descontada a inflação). Esse movimento deve continuar?


Você tem que olhar para o mercado imobiliário e separar dois segmentos. O de baixa renda, que é onde a MRV atua, e o de média e alta renda. Esse movimento (de queda de preço) ocorreu muito fortemente no segmento de média e alta renda. Tivemos um crescimento muito grande nos preços nos últimos anos e agora com a queda da demanda você tem um ajuste. Na baixa renda, quando você olha para a evolução dos preços dos imóveis, vê que ele foi muito em linha com a inflação. Os imóveis de baixa renda não subiram tanto quanto subiram os de média e alta renda (no passado). Então esse imóvel não cai de preço, porque ele também não subiu tanto de preço. A curva vai continuar na minha visão, para a baixa renda, com preço evoluindo com a inflação.

O custo da construção civil foi apontado como um problema do setor há alguns anos. Isso já foi superado?

Hoje ocorre o inverso. Realmente, em 2009, 2010, tivemos um crescimento do custo muito grande, seja de mão de obra ou de materiais. Mas desde 2015 você enxerga essa curva no sentido contrário. Os custos de material vêm caindo mês e a mês e a mão de obra hoje é mais qualificada, mais produtiva e consequentemente, custa menos. A linha de custos foi muito favoravelmente impactada em 2015 e 2016, talvez isso seja o único ponto de positivo da crise. Isso reequilibrou a nossa matriz de custos e hoje estamos em uma situação muito boa. E, pela situação econômica do Brasil e do setor, ainda há margem para que os custos caiam ainda mais, especialmente o de materiais de construção.

A MRV cresceu muito focada no segmento de baixa renda e se beneficiou muito do programa Minha Casa Minha Vida. Qual sua perspectiva para a continuidade do programa?

O programa nasceu em 2009, mas antes já existia um programa via fundo de garantia para atender a habitação de baixa renda. Por mais que o Minha Casa Minha Vida tenha sido uma bandeira do governo Lula e Dilma, com a transição do governo nada mudou. O programa continua funcionando. Eu enxergo o Minha Casa Minha Vida continuando em 2017 e 2018, sendo um projeto de estado e não de governo.

Quanto por cento das vendas da MRV se enquadram no programa?


A MRV sempre foi voltada, desde a sua fundação, para imóveis de baixa renda. A gente segue essa linha independente do Minha Casa Minha Vida ou não. Hoje quase 100% das nossas unidades se enquadram no Minha Casa Minha Vida e essa é a nossa estratégia para os anos que virão.

Não é arriscado você atrelar todo o seu negócio dentro de um programa do governo?

É um programa que começou em 2009, mas antes de 2009 já tinha um projeto que funcionava nos mesmos moldes via fundo de garantia. Eu não vejo razão para que isso pare, seja com o nome Minha Casa Minha Vida ou não. Isso é interessante demais para a sociedade como um todo porque resolve um grande problema que é a escassez de habitação. A falta de habitação gera uma série de outros problemas. Além do que o programa é sustentável, calçado no fundo de garantia. E, para o governo, os impostos gerados superam em muito a verba que o Tesouro Nacional coloca no programa. Não faz sentido parar o programa. Essa não é uma preocupação que eu tenha.

Hoje existe um questionamento sobre subsídios a diversos setores. É possível atender a população de baixa renda em habitação sem o subsídio do Minha Casa Minha Vida?

Quando você olha para o Minha Casa, Minha Vida, nas faixas 2 e 3, que é onde a MRV trabalha, o subsídio do governo é muito pequeno, é 10% somente. Então a maior parte da equação financeira vem do fundo de garantia (FGTS), seja via financiamento ou via subsídio. E o fundo está em uma situação equilibrada. Então, independentemente do projeto do governo federal para isso, eu não vejo essa situação como uma situação de ruptura no futuro.

Os dados financeiros da MRV mostram que um quarto de quem compra imóvel acaba no distrato. No setor imobiliário, os índices são ainda maiores e passam de 40%. Isso é um problema?

Os nossos números de distrato vem caindo trimestre a trimestre. Lá trás eu fiz um projeto no qual eu só faço a venda quando ela está apta para ser repassada para o financiamento imobiliário na instituição financeira imediatamente. Começamos a implementar isso em 2014 e o distrato vem caindo desde então. O distrato é sim um problema seja para a MRV ou para um mercado como um todo. Mas no nosso caso especifico ele vem caindo e vai continuar caindo por causa dessa mudança no nosso modelo de vendas.
Vocês tinham projetos represados por causa da crise?
Não. Nós temos um cenário de demanda grande e não deixamos de lançar nada por conta da crise. Eventualmente se em uma praça especifica tem dois produtos lado a lado eu escalono esse lançamento. O mais difícil é ter o produto pronto para ser lançado. A nossa gestão de estoque não é tão simples. Você tem que comprar um terreno e prepará-lo para ser lançado, com aprovações, etc, e isso demora dois ou três anos. O principal desafio é esse.

Vocês pretendem aumentar os lançamentos em 2017?

A gente enxerga que tem uma demanda enorme no país por habitação de baixa renda e vê uma oportunidade de crescimento absorvendo melhor os mercados onde a gente já atua. Então tem mercados em que eu já estou algum tempo mas tenho um número de lançamentos anual que é menor que o potencial. Nos últimos dois anos a gente fez um investimento pesado na compra de terrenos para preencher essa lacuna. Em 2017, eu enxergo a gente com potencial de lançar mais do que a gente fez em 2016 e 2015.


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